城中村改造这次不一样
1大家好，我系浪浪。最近有一则在房产中介圈刷屏的消息：说实话，我不太理解，为什么一点点风吹草动，都能鼓吹成房价上涨的利好。不过想到意Y一贯是这个行业的底色，也就觉得不足为奇了。其实“城中村改造”这事儿，早在今年4月份的政治局会议上就提出了。如果真是中介口中所说的“棚改2.0”的话，那么市场早就消化了这个信息。有钱人也应该在3个月前就开始积极买房了。但现在呢？看看这个市场成交量，你就感觉房产销售每天都在起飞，但是市场不跟。这俩总有一个是错的，可能错的是市场吧。而且实际上，“城中村改造” 在北上深，已经试行开展有段时间了。不过还是很遗憾的，从改造的方向和方式上来看，跟棚改货币化不能说是不沾边。只能说是毫无关系。首先有一点，在15年棚改货币化的时候，央妈通过抵押补充贷款（PSL）工具，给商业银行发行了天量的专项贷款，用来支持发给拆迁户的赔偿款。而目前的城中村改造，在关于资金支持方面的相关描述是:多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与，发挥市场在资源配置中的决定性作用。说白了，就是要自己凑钱，那么…这是这一轮城中村改造，跟上一轮棚改货币化的本质差别。不给钱，咋发钱创造大量的购房需求呢，对吧。那么现在的改造是怎么做的呢？一是旧改，拆了再盖，给房票安置。如果不要房票，要折现，那么会有一定的折扣。其实也就是变相激励拆迁户选房票，所以一般没什么人会选折现。这也有别于过去的货币化安置，以前是直接发钱，创造出大批购房需求，在市场供给短暂有限的情况下，房价就涨上去了。现在是给房票，理论上来讲，只是创造了供给，并没有创造出新的需求。而且，如果城中村真的以旧改为主，这也就意味着，某些大城市的核心地段供给会有所增加。比如很多发展成熟的区域已经没新房了，突然间来个城中村旧改，一下子多了几千套、乃至上万套房源，天量供应。在这种情况下，房价会被进一步压制。所以我也不太理解，为啥中介觉得这是个利好。难道大家不是买涨不买跌，而是开始买跌不买涨了？第二呢，就是改善城中村面貌，改造成保障性住房。比如搞搞街道、刷刷外墙、升级一下配套，改善一下租户的居住环境。或者把一部分城中村改造成保障性租房，由政府平台来出租。其中的代表呢，就是前段时间因负面舆论被喊停的“深圳统租房”。其实统租这个事儿，做的不地道的地方在于，没有安置好城中村的租客。所以一时间由于需求旺盛、供给短缺，周边城中村的租金被炒上来了。加上一堆媒体宣传，类似于用 “深圳要赶人、要收割租金” 这样的标题来带节奏，造成了很大的负面舆论。但这个事情呢，其实我之前也说过，就收租那三瓜两枣的，深圳随便卖块地，就能顶收租十几二十年了。搞统租，最根本的目的是为了完成保障房的KPI指标。其次是带一带GDP，增加一下就业。最后才是盈利，而且还不好调高租金。为啥呢，房东调高租金，是市场行为，闹都没地方闹去。但统租完再调租金，那性质就完全不一样了，懂的都懂。那钱从哪来呢，很简单。国企以城中村的统租合同为抵押，可以贷出大量的低息贷款，用于城中村改造。到时收取的租金，又可作为归还债务利息的现金流，这个项目得以开启正循环。其实跟以前的城市规划基建是一样的，属于长投入，要在很长一段时间之后才能实现正盈利的项目。但现在统租被叫停了，后面可能会换个方式来走 “改造城中村成保障房” 的路子，具体是啥就不知道了。总而言之，这波城中村改造不是又一次的棚改货币化，对房价没有啥托底作用。而上一轮棚改货币化，之所以能把房价带起来，除了发钱创造了大量的购房需求之外，还有一个重要因素：当时居民部门的杠杆率才30%，还有加杠杆的空间。而到了20年的时候，居民杠杆率已经涨到了60%，所以房价涨了一倍以上。但现在的居民杠杆率放在全球来看，都算是很高的了，基本没有进一步的空间了。想吹房价暴涨，也得符合实际，讲清楚钱从哪来的问题。要不然就是大忽悠。【月底下架产品咨询】
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